男女の仲が原因で発生する住宅ローンの困ったことを銀行員が解説【中編】

住宅ローンを組んだパートナー同士が仲違い（※）したときに起こる、住宅ローンにまつわる「困りごと」について、全3回に分けてお届けしている本コラム。

前回は、【親名義の土地に家を建てたケース】について解説しました。

今回は、不動産を共有した場合に起こる困ったことについて解説します。

（※この記事では、夫婦連帯債務やペアローン、また不動産を共有している場合などのトラブルとその対処法を解説しています。そこでの問題点は、必ずしも法律上の夫婦関係とリンクするものばかりでは無いので、あえて「仲違い」と表現しています。
また表現をシンプルにするため男女、夫・妻といった表現を使っていますが、この部分も異性同性のパートナーとイメージして結構です。）

不動産が共有の場合の「困ったこと」

分譲マンションでも一戸建てでもパートナーと共有していると、仲違いしたときは「困りごと」がおきる可能性があります。

まず想像してくみてださい。
仲たがいして離れたい相手と、自分の家を分け合っているのです。

この点だけでも、話がやっかいなのはわかると思います。
そこで次の事例、マンションを共有で購入したBさんのケースを見てみましょう。

夫は住宅ローン、自分はキャッシュを払いマンションを共有で購入したBさん

Bさん（女性・会社員）はサラリーマンの夫と共有で、駅に近い分譲マンションを購入することを決めたのですが、マンションの購入価格は、夫が組める住宅ローンでは金額が足りませんでした。
そこで、もともと借金に抵抗感があったBさんは、独身時代から貯めていたキャッシュで不足分を払い、結果的に夫が3分の2、Bさんが3分の1という共有名義で、無事にマンションを購入できたのです。

なお夫が組んだ住宅ローンは
● 夫の収入がローンの基準に不足していたので、Bさんの年収を合算した（注1）
● 担保になるマンションの共有所有者として、Ｂさんは夫の担保提供者になった（注2）
この2点から、Ｂさんは夫の組んだ住宅ローンで連帯保証人になりました。

＜注1.年収合算＞
住宅ローンを借りる人の収入がローンの基準に足りないとき、夫婦やパートナーの年収をプラスするのが年収合算（収入合算）です。
年収合算する人は、自動的に連帯保証人になります。（ローンの契約書類などでは「年収合算者兼連帯保証人」と表現）
合算できる年収は、借入する本人年収の50％まで（本人の年収が500万円なら250万円→2人の合計年収750万円）など、金融機関によって異なります。

収入合算
お申込者本人以外の配偶者や親などの収入を合算することをいいます。
収入合算者は連帯保証人となります。
一定の条件のもと、配偶者、親子関係にある場合にご利用いただけます。また、それぞれがauじぶん銀行の住宅ローンにおける借入条件などを満たす必要があります。
※同居予定の婚約者についてもお申込みいただけます。ただし、後日ご入籍を証する書面のご提出をお願いする場合があります。
※同性パートナーについてもお申込みいただけます。本審査時必要書類として公正証書等のご提出が必要です。
参照：auじぶん銀行/収入合算

＜注2.担保提供者＞
住宅ローンは自宅を担保にしますし、担保が足りないからと親の家も担保（「追加担保」「添え担保」などと言います）にします。
このとき不動産の所有者は、自分の不動産を担保として提供するので担保提供者になります。
そして、自分名義の不動産をローンの担保に差し出す以上、ローンの返済に無関係ではいられないという観点で担保提供者は連帯保証人になります。（契約書類では「担保提供者兼連帯保証人」と表現されます）
なお、担保提供する人が高齢者など理由があれば連帯保証人にならない場合もあります。
ただしローンが返済できなければ担保にした不動産を失うので、実質的には保証人になっているようなものです。
そこで担保提供だけする人は「物上保証人」（モノのうえで保証人になっている）とも呼びます。

担保提供者
担保提供者とは、所有する不動産を担保物件として提供する人のことをいいます。
住宅ローンの利用にあたって、借入対象物件（土地・建物）が共有名義の場合、所有される方全員が担保提供者となり、提供することに同意いただく必要があります。
＜担保提供者の範囲＞
配偶者
婚約者（原則として住宅ローンのご契約前に入籍していただく必要がございます）
親（義理の親も含む）
子
祖父母（義理の祖父母も含む）
※担保提供者は物上保証人となります。

参照：PayPay銀行/住宅ローンメニュー/担保提供者

Bさんに起きた「困ったこと」

その後、いろいろあって夫婦は離婚することになり、夫が出ていきBさんがマンションに住み続けることで話し合いがまとまりました。
なお離婚の原因は夫の不倫でした。
夫も自分の非を認めたので、感情的になじり合うこともなく話し合いは粛々と進んだそうです。
しかし、そうBさんには解決しなければいけない問題と選択がありました。

＜Bさんに起きた問題と選択＞
●財産分与で課税されないように負担付き贈与でクリアしたいが問題はないか？
●自分が夫のローンで担保提供者、そして連帯保証人になっていることの解決法は？

解説1.「財産分与」
～パワーバランスで「もらうか？・払うか？」が決まる～

財産分与とは、離婚をするときに一方の人間が相手に対して財産を請求できる仕組みのことです。
財産分与の基本的な考え方は、
1.2人が別れるなら、これまでに共同して形成してきた財産は公平に分配するのが当然
2.財産を分配することによって、離婚したあとの生活を保障する
3.離婚の原因を作った人間が、損害賠償として財産を差し出す
の3つです。

財産分与で話し合いがまとまらず、家庭裁判所の離婚調停に発展すると、「夫婦共働き」と「一方が働き、一方が専業主婦（主夫）」の双方とも、財産を2分の1ずつ分けることが多いようです。

不動産は財産分与で争点になる大きな要素です。
たとえばどちらか一方の名義になっている不動産も、これまで2人の協力のもとで形成した資産だとも考えられるので、財産分与の対象になるのです。
例）夫が購入し夫の単独名義になっている自宅も、妻が夫を支えたからこそ築くことができた、
つまり実質的に夫婦の共有財産だと言えるわけです。

そして離婚の原因を作った側が、相手にわびる意味合いで財産を提供する場合があります。
例）芸能人などが不倫や家庭内暴で離婚する場合、それらが原因で本人も非を認めているケースでは、賠償として巨額の財産分与がニュースでも取り上げられます。
自分に非がある側はパワーバランスで財産分与しなければならず、その結果として相手の非を耐えてきた人が報われるという、ある意味公明正大な仕組みとも言えます。

ちなみに財産分与の話し合いは離婚までに済ませても良いですし、離婚の手続きが終わってから請求することもできます。
ただし離婚してから２年経過すると、裁判所に申立てできなくなりますので注意してください。

解説2.「負担付き贈与」～負のおまけ付きプレゼント～

贈与とは、金銭などの対価を求めずモノを相手（「受贈者」と言います）に贈呈すること、つまりプレゼントを意味します。
そして負担付贈与とは、一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与です。
例）自宅の土地・建物を贈与するが、その代わりに住宅ローンの支払義務も負うことになる
つまり負担付贈与とはただのプレゼントではなく、住宅ローンという負のおまけも付いたプレゼントと言えます。
こうした負担付贈与では贈与された財産（ここでは自宅）から負担（住宅ローンの負債額）を差し引いて贈与額を計算します。
住宅ローンの負債より財産のほうが大きければ、贈与された側は「儲かった」ことになるので、贈与税の課税対象になりますので、負担付贈与を考える場合は弁護士や税理士など専門家に相談することをおすすめします。

Bさんの選択と迎えた結末

Bさんは負担付贈与として、夫のマンション持分を住宅ローン付きで財産分与させて、最終的に自分のお金でローンを完済しました。
Bさんのケースは離婚問題なので、弁護士が解決策を提案してくれました。

【財産分与の解決案】
自宅マンションの財産分与は、妻として家庭を支えたことと、夫の不倫という不行跡に耐えた代償として、夫が持ち分を妻に差し出すことで、ローンのある負担付贈与してはどうか？これなら贈与税はかからずに済む。（注）

【保証人の解決案】
夫名義のローンは自分名義に変えるか？新しく自分名義でローンを組み直すなど銀行に相談してはどうか？
まだ自己資金があるならローンを完済するのもひとつの案、債務が消滅すれば同時に保証人でもなくなるから。

（注）原則として、財産分与で得た資産に対しては、贈与税がかかることはありません。
記事では財産分与と負担付贈与をわかりやすく説明するために並列して説明したものです。
財産分与や負担付贈与の税金に関する内容は、税務署や税理士など専門家に相談してください。

離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。
ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。

1.分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
2.離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。
参照：国税庁/税について調べるタックスアンサー（よくある税の質問）/贈与税No.4414 離婚して財産をもらったとき

マンション以外に、賠償の意味で夫から預貯金や自動車をBさんは財産分与で受け取りました。
財産分与で得たお金よりローン残高のほうが大きかったのですが、処分できるものは換金して、それに若い頃から蓄えていた自分のお金を合わせてローンを完済することができました。
ローン完済に使った自己資金は500万円と大きな額でしたが、
「何かあったときのために貯めてきたけれど、ほんとうに何かあったとき役に立った」と、Bさんは資産形成の重要性を痛感したそうです。

こうするべきだった～最初の選択を銀行員が考える～

Bさんの離婚問題を銀行員として対応した私は、こう感じていました。
●誰でも離婚する可能性があるから、夫婦でも保証人になることは慎重に考えないといけない
●資産形成は自分が困難に直面したときに助けてくれる、まさに「自助努力」だ！
住宅ローンを返済中でも、自分名義で資産形成をすべきだと実感したケースでした。

「困ったこと」に備える資産形成

Bさんは独身時代から蓄えてきたお金を、一時払い型の個人年金で運用していました。
一時払い型の個人年金とは、定期預金の満期金などまとまった金額を最初に払い込み、一定期間（例：10年経過したらいつでも解約できるが、使う予定がなければそのまま運用を続ける）長期で運用して資産形成を目指す金融商品です。

老後の年金を自分で作る意味で個人年金と呼ばれ、保険会社などが取り扱っています。
● 確定利率で元本の変動がない代わりに、利回り（個人年金では「予定利率」と表現します）がそれほど高くない「定額個人年金」
● 保険会社のファンドマネージャーがアクティブに運用して成果を目指す「変額個人年金」
● 外国の高金利で運用し、外国通貨で長期保有することで為替差益も期待できる「外貨建て個人年金」
などの種類があります。

定期預金などと違い個人年金は、数ヵ月や1年といった短期ではなく、10年以上の長期間をかけて運用していくものです。
大事なお金なので無くなっては困るのですが、必要になってもすぐには引き出せないことから、私は銀行で勧誘するとき
「無くなっては困る大事なお金を、無いものと思って長期間運用しましょう」
とお客様に説明しています。